基础设施配套已达到红线外“五通”

 KTV数字娱乐     |      2019-04-18 15:59

  第一部分、关于评估说明使用范围的声明 ........................................................... 1

  第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................. 2

  第三部分、资产评估说明 .................................................................................... 9

  当事方、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容

  8. 经营范围:制作、发行:广播电视节目(不得制作时政新闻及同类广播电视

  1. 名称:诸暨长城国际影视创意园有限公司(以下简称“诸暨创意园公司”)

  8. 经营范围:影视基地、教育培训基地和影视主题建设经营管理;旅游项目

  诸暨创意园公司成立于2011年1月14日,原名诸暨长城国际网游动漫创意园

  有限公司,初始注册资本10,000万元,成立时股东和出资情况如下:浙江新长城文

  化创意有限公司出资人民币5,100万元(占注册资本的51%),浙江富润股份有限公

  司出资人民币1,900万元(占注册资本的19%),太子龙控股集团有限公司出资人民

  币1,500万元(占注册资本的15%),浙江上峰水泥集团有限公司出资人民币1,500

  万元(占注册资本的15%)。业经诸暨中嘉会计师事务所出具的“诸中嘉会验字[2011]

  2013年4月8日,根据股东会决议和修改后的章程,决定增加注册资本人民币

  5,000万元,增资后股权结构不变。业经诸暨天阳会计师事务所出具的“诸天阳 [2013]

  2014年11月12日,根据股东会决议和修改后的章程,公司更名为诸暨长城国

  截至评估基准日,诸暨创意园公司的注册资本为人民币15,000万元,股权结构

  三)被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表:

  诸暨创意园占地468.68亩,设计总投资30亿元人民币,一期、二期项目从2011

  殿、西华厅、韶山故居、狮子街、土楼、长城、嘉峪关、少林寺塔林、民国

  街、太极殿等。此外还有兼作商业用途的南街和北街,其中南街主要以卡通造型为

  主的小商铺,包括草莓、苹果、大头鞋、飞机等20余种造型;北街主要为木结构的

  小商铺。目前,创意园又通过招商的形式引入儿童乐园,设施正在建设中。截止2014

  公司正在建设综合性文化创意产业基地,项目建成后,公司将着力成为以影视、

  影视艺术教育基地、主题乐园为主体的创意产业集群基地,并将着力打造成为文创

  产业基地、旅游基地和影视拍摄基地。公司未来的市场主要面向电视剧、电影等拍

  (1)公司建立了基本的管理制度并使之得到有效执行,管理较有效,企业营运

  截至评估基准日诸暨创意园公司经审计后的资产总额为244,769,824.07元,其

  中:流动资产为37,200,691.33元(其中:货币资金34,440,089.15元,其他应收款净

  额2,709,502.18元,存货51,100.00元),固定资产净额46,286,602.56元,在建工程

  净额44,837,769.84元,无形资产净额116,444,760.34元;经审计后的负债总额为

  34,560,150.89元,均为流动负债(其中:应付账款8,405,100.10元,预收账款

  233,185.50元,应付职工薪酬49,284.00元,应交税费24,309,709.29元,其他应付

  款1,562,872.00元);经审计后的股东权益为210,209,673.18元。

  海、杭州、广东等地引入大量影视、网游、旅游企业入驻创意园,成为文化创意企

  业的总部基地;另一方面,应“十二五”文化发展规划的政策,越来越多的投资目

  光聚焦在了影视文化产业。在近3-5年内,会出现大量电影电视剧作品。也就是说,

  在近3-5年内,影视剧拍摄所产生的消费,会有巨大的增长。而这其中就有一个在制

  2.会计期间:会计年度采用公历年制,即公历1月1日起至12月31日止;

  3.记账原则和计价基础:以权责发生制为记账原则,资产以实际成本为计价基

  6.执行的固定资产折旧办法为:直线.收入确认原则:公司主要经营影视场地和园区店铺租赁、园区门票销售。园

  区店铺租赁在收到一次性1年期店铺租赁款后计入预收账款,逐月分摊计入并确认当

  月营业收入;园区门票销售收入在收到营业款或已取得收取该款项权利时确认营业

  长城影视股份公司拟收购诸暨创意园公司的100%股权,根据评估业务约定书的

  约定,聘请评估机构对该经济行为涉及的诸暨创意园公司股东全部权益价值进行评

  产(包括设备类固定资产、建筑物类固定资产、在建工程、无形资产-土地使用权和

  无形资产-其他无形资产)及流动负债。按照诸暨创意园公司提供的业经天健会计师

  事务所(特殊普通合伙)审计的截至2014年9月30日会计报表反映,资产、负债

  及股东权益的账面价值分别为244,769,824.07元,34,560,150.89元和

  为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近,委托方确定以2014

  1.公司承诺,截至评估基准日,不存在资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、

  2.公司现更名为诸暨长城国际影视创意园有限公司,截至评估基准日,诸暨国

  用(2014)第90201228号及诸暨国用(2014)第90201229号《国有土地使用证》

  所记载的产权人尚未变更,对以上事项公司已出具声明,声明上述资产的所有权属

  基准日的资产、负债状况和经营成果,公司在10月中旬对委托评估的资产、负债进

  行了全面的清查和盘点,公司已委托亚太(集团)会计师事务所(特殊普通合伙)

  1.列入清查范围的资产总计244,769,824.07元,清查对象包括流动资产、非流

  动资产(包括设备类固定资产、建筑物类固定资产、在建工程和无形资产-土地使用

  权);负债合计为34,560,150.89元,清查对象均为流动负债。列入清查范围的实物

  资产主要包括构筑物及其他辅助设施、机器设备、在建工程和土地使用权,主要位

  于公司办公场所和影视基地内。其中构筑物及其他辅助设施主要为太和殿、丰泽园、

  狮子楼、塔陵等;机器设备主要为挖掘机、电动小火车等以及电脑、空调等办公设

  备;在建工程均为土建工程,包括神魔洞窟、太极殿、老宅和鸳鸯楼等9个项目;土

  地使用权共2宗,合计土地面积312,453.60平方米,均分布于浣东街道诸中村、城东

  2.为使本次清查工作能够顺利进行,2014年10月15日至2014年10月20日,公司

  委托由主要领导负责,组织财务、基建、设备管理等部门的相关人员进行了清查工

  作。对往来款项进行清查、对账、并准备了相关资料。对实物资产,相关人员进行

  3.在资产清查过程中,按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备

  相关的产权证明文件、资产质量状况、历史收入成本费用明细资料及其他财务和经

  4.根据公司实际情况和所处行业的特点,公司难以较准确地预测其未来盈利情

  况,也无法提供排除或确认存在账外无形资产的有关资料。仅要求评估机构按资产

  产、建筑物类固定资产、在建工程和无形资产-土地使用权)及流动负债。按照诸

  暨创意园公司提供的截至2014年9月30日业经审计的会计报表反映,资产的账面

  价值总计为244,769,824.07元,负债合计为34,560,150.89元,股东权益为

  2014年9月30日的会计报表进行了审计,该事务所于2015年5月8日出具了“亚

  暨国用(2014)第90201228号及诸暨国用(2014)第90201229号《国有土地使用

  证》所记载的产权人尚未变更,对以上事项被评估单位已出具声明,声明上述资产

  1.委托评估的实物资产包括建筑物类固定资产、设备类固定资产和在建工程。

  其中:建筑物类固定资产共25项,包括太和殿、丰泽园、狮子楼、塔陵等构筑

  物及其他辅助设施,建筑面积合计为29,169.58平方米,均位于诸暨市浣东街道东

  三环线以东、诸永高速以西诸暨影视基地内;设备类固定资产主要为挖掘机、电动

  小火车等以及电脑、空调等办公设备,数量合计891台(项),均分布于被评估单位

  办公场所及影视基地内;在建工程均为土建工程,包括神魔洞窟、太极殿、老宅和

  2.委评设备均系国产,其原始制造质量一般。购置时间范围为2010年-2012

  年,整体使用年份不久;委估建筑物类固定资产均建于 2013年左右,主要结构为

  砖混、砖木和钢结构;在建工程均为整个影视基地建设项目的一部分,位于影视基

  无形资产-土地使用权账面价值116,443,892.34元,共有2宗土地,土地面积

  财务、基建、设备管理等部门的相关人员,按照评估要求具体填写了委托评估资产

  清册和负债清册,收集了有关的资料。在此基础上,本评估公司的专业人员根据资

  产类型和分布情况分小组进行现场核实,时间自2014年10月28日—2014年10月

  5.查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料,核实资产权属情况;

  录存在差异,企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负

  员没有发现评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况,但评估人员的清查

  表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各

  项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别

  评定估算各分项资产的价值并累加求和,再扣减相关负债评估值,得出股东全部权

  货币资金账面价值34,440,089.15元,包括库存现金5,898.62元、银行存款

  库存现金账面价值5,898.62元,均为人民币现金,存放于公司财务部。评估人

  员对现金账户进行了实地盘点,通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记

  账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量,账实相符。按财务会计制度核实,

  银行存款账面价值34,434,190.53元,由存放于建设银行诸暨支行、杭州中信

  银行西湖支行、中信银行杭州分行、建设银行诸暨暨东支行等4个人民币账户的余

  额组成。评估人员查阅了银行对账单及调节表,对部分银行存款余额进行函证,未

  银行存款以核实后的账面值为评估值,评估值为34,434,190.53元。

  货币资金评估价值为34,440,089.15元,包括库存现金5,898.62元,银行存款

  其他应收款账面价值2,709,502.18元,其中账面余额6,653,881.24元,坏账

  准备3,944,379.06元,内容包括备用金、土地建设保证金、预付电费、往来款和

  社保费。其中账龄在1年以内的有1,891,202.79 元,占总金额的28.42%;账龄在

  1-2年的有3,378.45元,占总金额的0.05%;账龄在2-3年的有1,819,300.00元,

  占总金额的27.34%;账龄在3-4年的有2,940,000.00元,占总金额的44.19%。其

  中关联方往来包括应收诸暨美人鱼动漫有限公司杭州分公司1,800,000.00元。

  等方式确认款项的真实性。被评估单位的坏账准备政策采用账龄分析法,即账龄在

  1年以内的坏账准备提5%;1-2年提10%;2-3年提50%;3年以上提50%。

  地建设保证金以及账龄在1年以内并经核实认为能够全额收回的款项等,估计发生

  其他应收款评估价值为6,653,881.24元,与其账面净额相比评估增值

  列入评估范围的建筑物类固定资产共计25项,合计账面原值44,835,410.53

  根据诸暨创意园公司提供的《固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表》,

  财务账面记录和折旧情况。经核实委估建筑物的账面原值主要由材料费、人工费和

  楼、塔陵等,主要结构为砖混、砖木和钢结构,建于2012年至2014年。上述建筑

  物类固定资产所占土地均为出让用地,列入土地使用权科目评估,土地权证编号分

  别为诸暨国用(2014)第90201228号和诸暨国用(2014)第90201229号。

  固定资产进行了现场勘查。在现场踏勘过程中,着重核实了建筑物的外观、建筑结

  构、装修、设备等状况,对有关建筑物的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,

  公司工程部人员提供的数据及部分施工图纸记载的数据,实际建筑面积应以具有资

  且均为近两年完工,其建造成本资料较为齐全,故本次评估选用成本法。该类建筑

  全部成本,减去待估建筑物已经发生的各项贬值,得到的差额作为评估价值的评估

  方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算

  费的汇总数。本次评估根据浙江省有关部门颁发的《浙江省建设工程施工费用定额

  (2010版)》的取费标准,以人工费和机械费为计算基数,分别确定施工组织措施费、

  企业管理费、利润、规费和税金的金额,建安工程费用包括材料费、人工费、机械

  成新率(K1) =(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%

  太和殿建成2013年2月,建筑面积为7,852.00平方米,系仿北京故宫内太和

  殿,红墙黄瓦屋顶,3层汉白玉台阶,整体砖混结构,目前用于出租拍戏、旅游参

  账面原值20,425,062.67元,账面净值20,390,192.90元。

  根据被评估单位提供的账面原值20,425,062.67的组成,其中材料费为

  6,277,047.90元、人工费和机械费为13,905,108.77元、其他费用242,906.00元。

  本次评估根据浙江省有关部门颁发的《浙江省建设工程施工费用定额(2010版)》的

  此处指咨询论证费、勘测设计费用和建设管理费等,结合基本建设的有关规定,

  设期估算,利率取评估基准日同期金融机构贷款利率(一至三年期为6.15%),资金

  资金成本 =(前期及其他费用 + 建安工程费用 + 建筑规费)× 利率

  =(1,577,341.93+27,195,550.56+106,002.00)×6.15%×2×1/2

  = 1,577,341.93+27,195,550.56+106,002.00 +1,776,052.01

  太和殿为砖混结构建筑物,经济耐用年限为50年,该房屋于2013年3月验收

  列入评估范围的设备类固定资产共计891台(项),合计账面原值2,400,762.40

  根据被评估单位提供的《机器设备评估明细表》和《电子设备评估明细表》,设

  基准日,对有迹象表明机器设备可能已经发生减值的,按照账面价值高于可收回金

  列入本次评估范围的主要设备为挖掘机、电动小火车等。该类设备结构较复杂、

  委评设备除主要生产设备外,还包括电脑、空调等办公设备,均分布于被评估单

  委评设备均系国产,其原始制造质量一般。购置时间范围为2011年-2014年,

  整体使用年份不久。被评估单位建立了基本的设备维修、保养、管理制度,建立了

  有关的情况,并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍,查看设备档

  案和设备大修记录,向设备管理部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等,然

  后与被评估单位的设备管理人员一起,按照设备的工艺流程、配置情况,制订机器

  然后,对照《机器设备评估明细表》、《电子设备评估明细表》,对列入评估范围

  的设备进行了抽查核实,抽查比例为60%,对设备的新旧程度、技术状态、工作负

  荷、使用环境、防腐措施、磨损状况等情况进行了察看,对机器设备所在的整个工

  作系统、工作环境和工作强度进行了必要的勘查评价,并将勘查情况作了相应记录,

  关人员了解设备的运行、负荷、维护和保养等情况,补充了设备的有关基础信息和

  了必要的查验;还复印了有关设备购入的原始发票等,同时被评估单位也对设备的

  权属作了承诺。经核实,没有发现委估设备类固定资产存在权属资料瑕疵情况。

  法为主的评估方法,采用重置成本法进行评估是指首先估测在评估基准日重新建造

  一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本,然后估测被评估资产存在的各

  种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除(扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬

  a.通用机器设备:主要查询《2014中国机电产品报价目录》等获得现行购价;

  对不能直接获得市价的设备,则先取得类似规格型号设备的现行购价,再用功能成

  b.电脑、传真机、空调及其他办公设备等:通过查阅相关报价信息或向销售商

  A.对价值较大、复杂的重要设备,一般视设备的具体情况,采用加权打分综合

  成新率(K1) =(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%

  为机架、主功能部、动力、传动部、控制、系统等),再按照各部分的价值量、结

  构复杂性、功能重要性、材料、重量等因素确定百分权重,然后根据现场勘查结果,

  在掌握设备的运行资料、工作环境、技术状况、维修记录等条件下,对设备(生产

  线、机器组合)各部位分别作出成新评估分值,最后以各部分的成新评估分值乘以

  勘查成新率(K2)= 机架权重×机架成新系数+主功能部权重×主功能部成新系

  更能反映设备的成新状况,所以本次评估中A1、A2分别取0.4、0.6。

  B.对于电脑、传真机、空调等办公设备,主要以使用年限法为基础,结合设备

  的使用维修和外观现状,确定成新率。对更新换代速度、功能性贬值快的电子设备,

  评估人员在从网上有关公司咨询了解到,型号为KRDG-22的电动小火车国内每

  套含税购置价约为165000.00元,经分析该购置价较合理,以该价格确定为设备购

  经了解,该电动小火车的购置价中包含了相关的运杂、安装调试等费用,因此,

  根据国家有关规定并结合该设备的实际情况,确定该设备的经济使用年限为10

  执行设备管理制度,外观较新,运行正常。评估人员根据设备的功能结构情况,将整

  机划分为几个子项,并根据勘查情况,对各个子项进行了评定打分,详见下表:

  加权系数A1、A2一般根据机器设备的实际情况计取,一般情况下,以机器设备

  实际使用情况估算的成新率比按年限法估算的成新率更能反映设备的成新状况,所

  在建工程账面价值44,837,769.84元,均为土建工程,包括神魔洞窟、太极殿、

  (1)神魔洞窟和太极殿等2个项目均为整个影视基地建设项目的一部分,位于

  影视基地内,于2013年4月1日开工建设,预计于2014年11月1日完工。

  目账面记录的明细构成进行了整理,其账面价值主要包括的是人工、机械和材料费

  现动漫城堡外部结构已经完成,内部装饰工程尚未开始;太极殿的主体工程已经完

  成,尚在进行台阶、栏杆、油漆工程,内部装饰工程尚未开始。根据对现场工作人

  估采用成本法。经了解,各项支出合理,工程进度正常,故以核实后的账面值为评

  (2)评估人员在核查在建项目财务记录的基础上,对有关工程进行了勘查,勘

  查中发现在建的鸳鸯楼、土楼和老宅等7个项目世纪已完工,但尚未结转入固定资

  产。本次根据评估基准日上述7项工程的实际情况采用成本法评估,评估方法说明

  1)评估明细表第3项老宅系原征地范围内的民居建筑物改造费用。原民居建筑物

  2)评估明细表第8、9项配套工程主要包括园区道路、围墙和绿化工程,本次评

  在建工程的评估价值为50,620,941.06元,评估增值5,783,171.22元,增值率为

  列入评估范围的土地使用权共2宗,合计土地面积312,453.60平方米,均分布

  评估人员通过对上述土地的《国有土地使用证》、土地出让合同及其他资料进行

  核对,国有土地使用证登记的土地使用者为诸暨长城国际影视创意园有限公司(被

  评估单位名称变更后,土地证尚未办理变更)。经核实,除上述事项外,未发现委

  专家论证等综合因素判断,能合理确定土地使用权为公司带来经济利益期限的,作

  为使用寿命有限的无形资产。对该类使用寿命有限的无形资产,估计其使用寿命时

  通常考虑土地使用权年限。最终确定土地使用权的使用寿命按剩余使用年限确定。

  的预期实现方式系统合理地摊销,无法可靠确定预期实现方式的,采用直线法摊销。

  进行了现场勘查。在现场踏勘过程中,着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权

  性质等状况,对土地的登记状况、权利状况、利用状况进行了核对,对其实际土地

  位于影视城内土楼南斜对面、园区中间道路南边,沿山洞置景处以东约25.5

  亩土地使用权已出租给诸暨市金猴游乐设备制造有限公司使用。租赁期限为2014

  由于一期土地、二期土地两宗土地统一规划建设,地上构筑物25项,在建工程

  诸暨市位于浙江省中北部,会稽山脉与龙门山脉之间,浦阳江中游。北纬29°

  43′,东经120°14′。毗邻绍兴市柯桥区、嵊州市、金华市东阳市、金华市义乌

  市、金华市浦江县、杭州市桐庐县、杭州市富阳市、杭州市萧山区等县(市、区)。

  稽山低山丘陵、西部龙门山低山丘陵、中部浦阳江河谷盆地和北部河网平原组成。

  四周群山环抱,地势由南向北渐次倾斜,形成北向开口通道式断陷盆地。境内东、

  西部为低山丘陵,富有林木、矿藏。东部会稽山脉,主峰东白山太白尖海拔1194.6

  米,为境内最高峰;西部龙门山脉,主峰三界尖海拔1015.2米,为境西部最高峰。

  平原,构成向北开口通道式盆地。境内群山均属仙霞岭山系。东部会稽山脉为浦阳

  江、曹娥江、东阳江分水岭;西部龙门山脉为浦阳江、富春江分水岭。河流属浦阳

  江水系。浦阳江纵贯南北,境内干流长67.6公里,东西8条支流呈叶脉形展开。

  足,年温差大于同纬度邻县,小气候差距显著,具有典型的丘陵山地气候特征。气

  温年平均为16.3℃,常年平均降水量约1373.6毫米,降水日年均约158.3天,相

  诸暨市境内土壤有88个土种,以丘陵山地红壤和河谷平原水稻土为主。境内植

  被属浙皖山区青冈苦储林培栽植被区、天目山古田丘陵山地植被片。植物资源主要

  有香果树、浙江七子花、杜仲、天目木姜子、天目木兰、凹叶厚朴、天目紫茎、花

  境内矿藏资源丰富,主要矿种有30余个。金、银、铅、锌、铜、铀、钼、萤石、

  大理石等,多分布于南部,石煤、石灰石、锰、磷、钾等多分布于西北部,高岭土、

  石墨、地开石、白云石、黄沙等分布境内各处。有石煤、石灰石矿带各6条,黄金

  诸暨市辖3个街道、23个镇、1个乡:暨阳街道、浣东街道、陶朱街道;大唐

  镇、次坞镇、店口镇、阮市镇、江藻镇、枫桥镇、赵家镇、马剑镇、草塔镇、牌头

  镇、同山镇、安华镇、街亭镇、璜山镇、浬浦镇、直埠镇、五泄镇、岭北镇、陈宅

  镇、王家井镇、应店街镇、山下湖镇、东白湖镇;东和乡。共有32个社区、34个

  2013年诸暨市实现地区生产总值900.88亿元,按可比价格计算,比上年(下

  同)增长9.2%。其中,第一产业增加值48.75亿元,增长3.2%;第二产业增加值

  497.66亿元,增长9.7%;第三产业增加值354.47亿元,增长9.2%。按户籍人口计

  算,全市人均生产总值为83803元,增长9.0%,按2013年平均汇率1:6.1932折

  2013年,诸暨市实现社会消费品零售总额274.46亿元,增长18.7%,其中限额

  以上企业实现零售额132.24亿元,占全社会消费品零售总额的48.2%。分区域看,

  城镇市场实现零售总额228.05亿元,增长21.5%,乡村市场实现零售总额46.40亿

  元,增长6.6%;分行业看,在限额以上批零贸易业中,批零贸易业实现零售总额

  125.15亿元,增长28.7%,住宿餐饮业实现零售总额7.09亿元,增长4.0%;分品

  种看,在限额以上批零贸易业中,食品、饮料、烟酒类实现零售总额15.31亿元,

  增长14.2%;服装、鞋帽、针纺织品类实现零售总额12.52亿元,增长19.7%;汽车

  2013年诸暨市累计实现进出口总额54.04亿美元,下降6.0%,其中出口46.18

  亿美元,下降2.7%,完成绍兴目标任务(51.30亿美元)的90.0%;进口7.85亿美

  元,下降21.6%,完成绍兴目标任务(10.83亿美元)的72.5%。

  2013年诸暨市接待国内外游客达到1302.65万人次,增长30.1%,其中国内游

  客1292.42万人次,增长30.4%,实现旅游总收入130.84亿元,增长30.0%。其中

  浣东街道,成立于2001年11月,辖24个行政村、2个居委会和1个社区,区

  域面积115平方公里,人口4.45万。浣东地处浙江省诸暨中心城市发展的扩张地

  带,交通便捷,区位优势明显。31省道绍大线贯穿全境,诸暨——温州永嘉和诸暨

  ——绍兴两条高速公路交汇于此,东环线、二环线和已列入城市规划的三环线,极

  浣东街道的工业以刺绣机制造、建材、五金机械、服装和手套为主,现拥有500

  万元以上企业35家,市级工业规模企业6家,市级苗子企业5家,农业规模企业2

  家。浙江兆山建材集团和浙江兆山新星集团是绍兴市规模最大的建材生产企业之

  一,年产水泥分别达350万吨和800万吨,生产的“天峰”、“兆山”牌水泥为浙江

  省名牌产品,在省内外拥有较高的知名度。浙江飞鹰缝制设备有限公司、浙江盛名

  机电制造有限公司是国内刺绣机行业的领头羊,生产的“飞鹰”、“盛名”牌电脑刺

  绣机是浙江省名牌产品。经过几年的发展,浣东的电脑绣花机制造业,已形成了从

  配件生产到整机组装的一条完整产业链。全街道现有大小绣花机企业158家,年产

  各类电脑绣花机36000台,占全国电脑绣花机产量的40%,产品出口中东、非洲、

  亚洲、香港、欧美等地区,电脑刺绣设备为省级高新技术特色产业基地,使浣东成

  一期土地,根据委托方提供的诸暨国用(2014)第90201228号《国有土地使用

  证》等资料,待估宗地位于浣东街道诸中村、城东村,东至B宗地,南至空地,西

  至东三环路,北至皖东初中。土地使用者为诸暨长城国际影视创意园有限公司,地

  号为,土地登记面积为195,971.10平方米,土地登记用途为文化产业,

  使用权类型为出让,终止日期为2061年8月13日。根据委托方提供的《国有土地

  使用权出让合同》记载,主要经济技术指标:容积率不低于1.0、不高于1.6,建

  筑密度≤25%,绿地率≥30%,宗地环境较好,地形条件较好,形状为较规则多边形,

  工程地质条件一般,基础设施配套已达到红线外“五通”,即通路、通电、供水、

  二期土地,根据委托方提供的诸暨国用(2014)第90201229号《国有土地使用

  证》等资料,待估宗地位于诸暨市浣东街道东三环线以东、诸永高速以西地块,东

  至诸永高速,南至山地,西至A宗地,北至山地。土地使用者为诸暨长城国际影视

  创意园有限公司,地号为,土地登记面积为116,482.50平方米,土地

  登记用途为文化产业,使用权类型为出让,终止日期为2063年4月14日。根据委

  托方提供的《国有土地使用权出让合同》记载,主要经济技术指标:容积率不低于

  1.0、不高于1.2,建筑密度≤30%,绿地率≥30%,宗地环境较好,地形条件较好,

  形状为不规则多边形,工程地质条件一般,基础设施配套已达到红线外“五通”,

  为红线外“五通”(通路、供水、排水、通电、通讯)和宗地红线内“场地平整”

  条件下,用途设定为文化产业,使用权类型设定为出让,于评估基准日2014年9

  位于影视城内土楼南斜对面、园区中间道路南边,沿山洞置景处以东约25.5

  亩土地使用权已出租给诸暨市金猴游乐设备制造有限公司使用,租赁期限为2014

  年6月15日至2024年6月15日,租金每年8000元/亩。由于引进诸暨市金猴游

  乐设备制造有限公司的娱乐场和水上乐园对整个影视城的影响无法准确预测,且该

  估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后

  者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别,

  (A) 市场交易情况修正,通过对交易案例交易情况的分析,剔除非正常的交易

  案例,测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度,从而排除掉交易行为中的一

  (B) 期日修正,采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价

  (C) 区域因素修正,区域因素包括的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、

  基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。

  由于不同用途的土地,影响其价格的区域因素也不同,区域因素修正的具体内容根

  (D) 个别因素修正,个别因素是指构成宗地的个别特性(宗地条件)并对其价

  格产生影响的因素。个别因素比较的内容,主要有宗地(地块)的位置、面积、形

  状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗

  地内开发程度、水文状况、规划限制条件等,根据交易案例中土地的个别因素与评

  (E) 土地使用年期修正,土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年

  限。土地使用权年期的长短,直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限,也就

  是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正,将交易案例中土地使用权年

  (4) 评估举例—一期土地(列《无形资产——土地使用权评估明细表》第1项)

  由于诸暨市近期发生交易的与委估宗地条件类似的案例较少,评估人员经调查,

  发现浙江省文体娱乐用地近期发生的交易案例均与委估宗地具有可比性,因此本次

  D、区域因素:主要有距区域商服繁华区距离、道路等级、交通便捷度、基础设

  E、个别因素:主要有规划限制、环境条件、宗地形状、临街角状况、宗地面积、

  数为100,将比较实例相应因素条件与委估宗地相比较,编制比较因素条件指数表,

  A.委估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致,故对

  期(含一年)存款利率3.25%,再加上一定的风险因素调整值,按7%计)

  从上述对比分析及修正中可看出,三个实例修正得到的比准地价分别为712.00

  元/平方米、684.00元/平方米和669.00元/平方米,相差不大,可见委估宗地地价

  水平也在此附近。则根据样本修正情况,确定以样本得到的比准地价的算术平均值

  确定评估地价,经分析确定委估宗地最终比准地价为688.00元/平方米。

  不含契税的土地使用权价值=688.00元/平方米×195,971.10平方米

  用情况,并对账面摊销情况进行了复核。按财务会计制度核实,未发现不符情况。

  无形资产——其他无形资产评估价值为5,000.00元,评估增值4,132.00元,

  应付账款账面价值8,405,100.10元,内容包括应付货款、工程款等。

  况,选取部分款项进行函证,对未收到回函的样本项目,评估人员采用替代程序审

  核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实,未发现不

  预收款项账面价值233,185.50元,系预收诸暨市金猴游乐设备制造有限公司的

  土地租赁款。评估人员查阅了账簿及原始凭证,了解该笔款项内容和期后提供资产

  的情况;检查对方是否根据合同、协议支付款项,并进行了函证。按财务会计制度

  核被评估单位计提依据,并检查支用情况。按财务会计制度核实,未发现不符情况。

  应交税费账面价值24,309,709.29元,包括应交营业税26,632.08元、代扣的

  个人所得税824.10元、城市维护建设税1,839.14元、土地使用税937,360.80元、

  教育费附加788.22元、水利建设基金580.29元、房产税18,078.66元、印花税150.66

  元、企业所得税23,322,929.85元、地方教育费附加525.49元。

  增值税按应税收入的17%计缴,营业税按应纳税营业额3%、5%计缴,城市维护

  建设税按应缴流转税的7%计缴,教育费附加按应缴流转税的3%计缴,地方教育费

  附加按应缴流转税的2%计缴,水利建设基金按应纳税营业额0.1%计缴,企业所得

  税按应纳税所得额的25%计缴,房产税从租计征的,按租金收入的12%计缴、土地

  况,并了解期后税务稽查和税款缴纳情况。按财务会计制度核实,未发现不符情况。

  其他应付款账面价值1,562,872.00元,包括应付的保证金、专用服务款等。通

  过查阅账簿及原始凭证,了解款项发生的时间、原因和期后付款情况,选取部分款

  项进行函证,对未收到回函的样本项目,评估人员采用替代程序审核了债务的相关

  本着独立、公正、科学、客观的原则,运用资产评估既定的程序和公允的方法,

  对诸暨创意园公司列入评估范围的资产实施了实地勘察、询证和评估计算,采用资

  产基础法进行了评估,得出委估的诸暨创意园公司股东全部权益在评估基准日2014

  资产账面价值244,769,824.07元,评估价值370,199,151.45元,评估增值

  负债账面价值34,560,150.89元,评估价值34,560,150.89元;

  股东全部权益账面价值210,209,673.18元,评估价值335,639,000.56元(大

  写为人民币叁亿叁仟伍佰陆拾叁万玖仟元伍角陆分),评估增值125,429,327.38元,

  (1)流动资产评估增值3,944,379.06元,增值率为10.60%,系其他应收款评估

  时部分款项企业计提了坏账准备,但经评估人员核实,这些款项能够全额收回,仍

  (2)建筑物类固定资产评估增值15,902,433.82元,增值率为36.01%,系各项

  建筑物类固定资产账面价值构成不全,仅为人工费、材料费和机械费组成,本次评

  (3)设备类固定资产评估减值18,896.38元,减值率为0.89%,原因主要系委估

  (4)无形资产—土地使用权评估增值99,814,107.66元,增值率为85.72%,原

  (5)无形资产—其他无形资产评估增值4,132.00元,增值率476.04%,原因系

  企业对该项资产按年限法进行了摊销,而评估时,评估人员经询价,该项无形资产